第114号：关于引导城中村改造市场化安置的建议
提案人：章建海 主办单位：县住建局
提案内容：
市场化安置，是指被征收人就其被征收住宅房屋选择货币安置并签订住宅房屋补偿协议、按期搬迁，在领取住宅房屋补偿款后自行购买房屋进行安置。2015年7月13日发布《温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》，并于2015年8月7日开始实施市场化安置政策。2016年7月，我县也及时出台并开始实施住宅房屋市场化安置政策，进一步拓宽并完善房屋征收补偿安置渠道，缩短被征收人过渡期限，切实保障了被征收人合法权益。
一、我县市场化安置的特点：
1、定价公平：被征收人选择市场化安置的，住宅房屋补偿款按应安置面积的市场评估价扣除其综合成本价加上原合法房屋的重置价（包括房屋装修补偿）进行结算；符合政策规定的增购面积（不包括自然增购面积）的补偿款按增购面积的市场评估价扣减增购价进行结算。而房屋的市场评估价则由评估机构根据确定的估价时点，参照周边相同区块同类住宅的市场交易情况评估确定。
2、方式灵活：被征收人可以选择市场化安置，也可以选择市场化安置和产权调换相结合二种方式。被征收人选择市场化安置和产权调换相结合的，先按市场化安置进行结算。结算后，被征收人以结算的市场评估价从征收人处回购。这一方式，彻底解决了部分被征收户因选择产权置换而造成自身经济压力过大的后顾之忧。
3、奖励力度大：被征收人选择市场化安置，按期签订房屋补偿安置协议并按期搬迁腾空的，给予被征收人不高于应市场评估总价（含被征收房屋重置价及装修补偿，不含附属物补偿）15%的奖励。同时，被征收人在领取房屋补偿款之日起18个月内在永嘉县范围内购买政府提供的安置房或市场房源（包括商品房、二手房、拍卖房等）的，由房屋征收实施单位给予一定比例的购房补助。
4、税收优惠：被征收人购买现房或期房的，根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）和《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）等相关规定，对新购房屋价格与补偿款相等部分免征契税，对超出补偿款部分按相关规定征收税费。
二、市场化安置的优势
1、有利于疏缓老城区人口拥挤现状，提升城区承载能力。实现布局调整和产业升级。
2、有利于被征收人自主性的增加。选择市场化安置的被征收人可以根据自己的家庭需要，选择合适的地段进行安置，满足个性化的住房需求。如无需买房，也可以根据自身情况，合理安排资金。
3、有利于缩短安置时限，降低征收成本。按照常规，新建安置房从立项、审批、建设、竣工、验收到入户居住，至少需要三年时间。期间，政府需要支付被征收人临时安置费。并且规定，超过建设周期而未能提供安置房的，自逾期之月起，按照原标准的二倍支付临时安置费。而市场化安置的推出，极大的缩短了安置时限，降低政府征收成本。
4、有利于消化房地产市场存量，促进房地产业平稳健康发展。市场化安置提高了群众的购买力，释放出的刚性需求有利于商品房去库存。
三、温州市城中村改造市场化安置情况
截止2016年11月25日，温州市市场化安置补偿户数为7720户，市场化安置率20.7%。其中市区市场化安置补偿户数为3926户，市场化安置率22.3%。清水埠旧城改造2号地块的市场化安置补偿户数为290户，市场化安置率为34.6%，虽然比市区高十二个百分点，但总体仍处于相对低位。
四、市场化安置选择率不高的原因分析
1、村民有根深蒂固的安土重迁观念，在拆迁时习惯性选择产权安置。
2、安置地块区位好。目前的城中村改造项目普遍具有区位优势，商业价值明显。特别是清水埠区块，不但区位优势明显，规划更是高起点，大手笔，未来充满想象空间，征收户宁愿等待也不愿选择市场化安置。
3、资金压力大。按照政策，被征收户在规定期限内签约并腾空房屋，经验收合格后，征收部门需一次性支付补偿款。经测算，清水埠旧城改造2号地块中选择市场化安置的有290户，补偿款约为5.2亿。实施市场化安置，补偿金成为旧城改造中的主要支出。
五、市场化安置的引导思路
1、加强宣传，提高市场化安置的认知度。要充分认识到市场化安置对城中村改造的重要意义，积极推进市场化安置工作。许多被征收人由于不理解市场化安置的相关政策，而无法接纳市场化安置。应通过加大宣传来提高市场化安置的认可度，引导被征收人合理的选择市场化安置。
2、拓宽融资渠道，减轻政府资金压力。紧紧抓住国家推动棚改这一历史性的机遇，充分利用国开行、农发行等棚户区改造专项贷款，化解市场化安置中政府的资金压力。成立城中村改造融资平台，吸引社会资本进入，降低融资成本。
3、选择合适的改造项目，进行市场化安置试点。对国有土地上的房屋征收，鼓励全部实施市场化安置。对于集体所有土地上的房屋补偿，原则上实施“1+X”安置方式，即被补偿人可以选择一套实物安置房，其余安置面积实施市场化安置。鼓励被补偿人全部选择市场化安置。